【老後の住まい】中古マンションを買うか、3000万円を運用して一生賃貸か

先日、資産7000万円を今後どう育てていくかという記事を書きました。

その中で悩んでいたのが老後の住まいです。

管理人は賃貸暮らしなので、中古マンションを買うお金か、一生家賃を払えるくらいの資産を用意しないとなぁ、と考えています。

もう50歳になったし、そろそろ終の棲家を真面目に考える年齢。。

ただ、2000万円前後の中古マンションを考えているうちに、それを買えば本当に安心なのか、という別の疑問も出てきました。

だったら購入に使うお金を運用して、そこから家賃を払っていくのはどうなんでしょうか。

今回はこのあたりをGPTに相談しつつ記事にしてみました。

もし良かったらお付き合いください。

自分が95歳になるころ、マンションも築60年になる

いきなり大問題発生ですw

例えば55歳で築20年の中古マンションを買ったとして、95歳まで住めば築60年になります。

自分が老人になるのは分かっていましたが、建物も一緒に老いていくんですよね。当たり前なんですが、買うときは今の部屋ばかり見てしまいそう。

しかも現金で買ってローンがなくなっても、管理費や修繕積立金、固定資産税は残ります。給湯器や水回りなど、室内の設備も40年間そのままというワケにはいきません。

仮に管理費と修繕積立金を合わせて月3万円なら、40年間で1440万円。

値上がりを考えなくてもこの金額なので、物件価格2000万円だけを用意して終わり、とはならないですね。

 

もちろん、その間ずっと住めるし、最後には不動産も残ります。築年数だけで価値がなくなると決めつけるつもりもありません。

ただ、私が先に死んだ場合、妻がそのマンションを引き継ぐことになります。（まぁ、ワイのほうがほぼ確実に先に死ぬでしょう。）

そのまま住みたいなら良いんですが、もっと小さな部屋に移りたいとか、別の地域に住みたいとなったらどうするのか。

売却や片付けをするにも手間がかかるし、すぐ売れるかどうかはそのときにならないと分かりません。

老後の安心を買うつもりが、老後に考えることもけっこう増えるのか。。ここで、家に変えずにお金で持っておくのもアリなのでは、と思い始めました。

 

3000万円を家賃のための資産にしておく

考えているのは、3000万円を住居費用として分けて運用し、必要な分を取り崩して家賃を払う方法です。

例えば3000万円分の4資産均等型を買って、自動取り崩しをしていく、とか。

これなら住宅用のお金として管理しやすそうです。

ただし、債券部分も値動きしますし、この商品の外国資産には原則として為替ヘッジがありません。わりとミディアムリスク商品。

 

ちなみに家賃ごとに必要な金額を並べると、こんな感じ。

月の家賃	年間の家賃	当初3000万円に対する割合
6万円	72万円	2.4％
8万円	96万円	3.2％
10万円	120万円	4.0％

月10万円なら年間120万円。運用せず、家賃も変わらなければ25年で使い切ります。

55歳から始めて80歳で終了。

そこから長生きしたら困るので、運用しながらもう少し長く使える形を考えたいところ。100歳まで見るなら45年間なので、なかなかの長期戦です。

あと、2000万円のマンションと3000万円の運用資産では、そもそも使うお金が違います。

同じ3000万円から始めるなら、買う側にも購入諸費用を引いた残りのお金がある。そのお金を運用できることも含めないと、損得の比較にはなりません。

今回はどちらが何万円得かを決める前に、そもそも賃貸を続ける選択肢があるのかを考えています。

 

GPTに家賃のインフレを指摘されたけど、そこは気になった

GPTに相談すると、家賃が上がり続けるリスクを指摘されました。

例えば今の家賃10万円が毎年2％ずつ上がると、30年後には約18万円になります。たしかに家賃だけを見るとけっこう怖い数字。

ただ、管理人としては、そこだけを見て賃貸が厳しいと言われても納得しにくかったんですよね。

30年間ずっと現金で持っておく話ではなく、株式や債券で運用する前提です。物価が上がる世界なら、運用資産についても名目の金額と実質的な価値を分けて考える必要があるのでは、と聞き返しました。

ここはGPTも回答を修正しました。

例えば物価上昇を差し引いた実質リターンを年4％、インフレを年2％と仮定するなら、名目リターンは約6.08％になります。

計算としては、

1.04×1.02－1＝約6.08％

ただし、これは「実質4％で運用できるなら」という計算です。

インフレが2％になったら投資信託が自動的に6％で回ってくれる、という意味ではありません。

そこまで都合が良ければ家賃の悩みもだいぶ減るんですがw

 

逆に、名目3％の運用とインフレ2％を組み合わせる想定も、それ自体が間違いではありません。実質では約1％しか増えない、控えめなケースを見ていることになります。

なので、GPTの最初の回答が慎重だったからダメというより、どれくらいの運用を見込んでいるのかをはっきりさせないと、話が噛み合わなかったんだと思います。

 

GPIFも4資産を25％ずつ持っている

相談中にはGPIFの話も出ました。

GPIFの基本ポートフォリオは、国内債券、外国債券、国内株式、外国株式をそれぞれ25％ずつ持つ構成です。

管理人が考えているニッセイの4資産均等型とかなり似ていますね。

資産	GPIFの基本配分
国内債券	25％
外国債券	25％
国内株式	25％
外国株式	25％

2025年度からのGPIFの長期的な運用目標は、名目賃金上昇率を1.9％上回ることになっています。

参考：GPIF「基本ポートフォリオの考え方」

ただし、こちらは物価ではなく賃金が基準です。

GPIFも同じような配分だから、4資産均等なら物価を引いても年4％で回る、と考えることはできません。

配分が似ていることと、自分の家賃が一生払えることは分けて考える必要がありますね。

 

とはいえ、4資産均等型の過去リターン（53年分）を見ていると、まぁ大丈夫ちゃうかな、とも。

名目だと53年間の幾何平均リターン7.34％/年とビックリレベルです。

関連記事4資産均等型の過去リターンを調べて超絶レポートを作ったから読んで欲しい

 

平均で増えても、家賃を払うときに暴落していたら困る

とはいえ、まだ大きな問題があります。

毎年同じように増えるなら計算しやすいんですが、実際は大きく下がる年もあります。

とくに取り崩しを始めた直後に暴落すると、安くなった資産を売りながら生活することになる。いわゆるシーケンスリスクですね。

積み立てているときは安く買えると思えても、家賃を払うために売る側になると、だいぶ景色が違いそうです。

先日の記事でも悪い時期のリターンを見ていましたが、長期投資なんだからそのうち戻るでしょ、と待っている間も家賃は毎月かかります。

大家さんに株価回復まで待って貰うワケにはいかない。。

 

この対策として考えているのが、別に持っている現金や個人向け国債です。下落中はそこから支払い、値下がりした投資信託を無理に売らずに済むようにしておく。

ただ、これも都合よく数えてはいけないところで、今ある安全資産は生活費の備えでもあります。

同じお金を「生活費5年分」と「家賃を守るお金」で二重に使えるワケではありません。

住宅用3000万円を分けたあと、生活費や教育費を含めて家計全体がどうなるのか。ここまで見ないと、口座に名前を付けただけで安心してしまいそうです。

 

税金や家賃以外の費用も考える必要あり

税金もあります。

特定口座だと、基本的に利益部分が課税対象なので、120万円売ったら必ず120万円を家賃に使えるとは限りません。

住宅用の投信に組み替えるために今の資産を売る場合も、含み益の税金を考える必要があります。（一般口座の含み益多いので頭痛が痛い…！）

 

家賃以外にも共益費、更新料、火災保険、保証会社の費用、引っ越し費用などがかかります。

一方、持ち家にも管理費、修繕積立金、固定資産税、購入時と売却時の諸費用、室内設備の修理費などがあります。

家賃と物件価格だけで比べると、どちらも必要な費用をけっこう見落としそうですね。

ちなみに月10万円は余裕を持って置いた想定。

将来、希望する場所で月6～8万円の部屋が見つかるなら、必要な取り崩し額はかなり下がります。

都心の方からすると「月8万円とか無理無理ww」と笑われそうですが、地方ならそこそこの賃貸もあります。分譲マンションに比べるとグレードは低くなりますが、もともと質素な生活なので、そこは問題ないっちゃ問題なし。

ただし、今の感覚で6～8万円と思っているだけなので、将来もその値段で借りられると決めてしまうのは早いですね。

駅からの距離や部屋の広さも含め、どこまでなら無理なく暮らせるかを考えておきたいところ。

 

高齢になったら借りられない問題→URという選択肢もある

お金の計算とは別に、歳を取ってから部屋を借りられるのか、という不安もあります。資産が残っていても住むところが見つからなかったら困るので、これは気にしていました。

ただ、URには家賃の100倍の貯蓄があれば、収入要件に代えられる仕組みがあります。

月の家賃	必要となる基準貯蓄額
6万円	600万円
8万円	800万円
10万円	1000万円

改めて公式案内を確認すると、この貯蓄額は金融機関の預貯金の合計額とされていました。

一部対象外もあるので、投資信託を1000万円持っていればそのまま条件を満たせる、というワケではない点に注意。

利用するなら、対象となる預貯金や証明書類まで確認しておく必要があります。

参考：UR賃貸住宅「お申込み資格」

 

もちろん、収入要件を満たせることと、希望する場所に空室があることは別の話です。他の申込資格もあります。

それでも、退職して給料がなくなったら借りる方法がなくなる、というワケではない。これは自分としては大きいです。

20年後も同じ制度が残っているかは分かりません。

ただ、資産はあるけど働いていない高齢者向けのサービスは、今後増えていく可能性もあるんじゃないかな、と個人的には思っています。

 

とはいえ20年後のことなんて誰にも分からないので、期待し過ぎるのも危険ですね。

少なくとも、歳を取ったら絶対に借りられないと考えて、今から購入を急ぐ必要があるのかは、もう少し考えても良さそうです。

 

妻に残すなら、マンションと金融資産のどちらが良いのか

今回GPTと話していて、家を買うかどうか以上に気になったのが、私が先に死んだあと妻がどう暮らすかでした。

金融資産で持っていれば、住み続けるにも引っ越すにも使えます。

子供の近くに移る、もっと小さな部屋に住む、高齢者向け住宅に入る。そのときに必要ならマンションを買うこともできます。

これは管理人には魅力的に見えます。

 

ただ、妻からすれば住み慣れた家が残っていたほうが安心かも知れません。

お金で残されても、運用しながら取り崩して家賃を払い続けるのは面倒、と感じる可能性だってあります。

管理人の頭の中だけで妻の最適解まで決めていたら、それはそれでダメ。

というか、管理人が一人で妻の老後まで決めても仕方ないので、一度ちゃんと妻にも聞いてみないといけませんね。

 

終の棲家は不動産でなくても良いのかも知れない

今のところ、中古マンションを買う選択肢は残しています。

場所も管理状態も良くて、夫婦でここに住みたいと思える物件があれば買うかも知れません。

ただ、50歳になったからという理由だけで、慌てて決めなくても良いかな、とは思えるようになりました。

たぶん計算したら、また悩むんでしょうけどw

 

というワケで今日は【老後の住まい】中古マンションを買うか、3000万円を運用して一生賃貸かというお話でした。

今のところ、どちらかに決めたワケではありません。ただ、50歳になったからと焦って中古マンションを買わなくても、資産を残して家賃に使うという選択肢もありそうだな、と再確認。

 

住まいは大きなお金を使う話なので、人それぞれ悩みがあると思います。

資産を増やすことと、どんな暮らしに使いたいかを両方考えながら、無理のない形を探していきたいですね。

生きてると大変なことが多いですが、ともに頑張っていきましょう。

 

お読み頂きありがとうございました。

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関連記事です。

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ある程度まで資産ができましたが、まだまだ悩みも不安も尽きませんね。

 

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