皆さん、老後の住まいはどうするか考えていますか？
持ち家の人は大丈夫そうですが、管理人は賃貸暮らしなので真剣に考える必要があります。
やはり孤独死とかされると困る大家さんも多いですし、ボケられたら対応も大変ですしね。
ただ、こないだまでは年金生活の前に中古マンションでも買えば良いか、とか思っていましたが、最近はインフレもあって中古マンションも駅チカとかだと値上がり気味。
今のうちに考えておかなきゃなぁ、とも思っていたら、いつもお世話になっているかむいさんからご質問を頂きました。
僕も投資信託にする予定です！
ところで急な質問なんですけど、ななしさん、老後は持ち家にされる感じですか？
その場合、現金と金融商品、どちらも同額取り崩される感じなんでしょうか？
ブログ記事にして頂けたら嬉しいです！
よろしくお願いします🙏#おしえてななし先生— かむい@投資家 (@kabutotomoni) September 3, 2023
ところで急な質問なんですけど、ななしさん、老後は持ち家にされる感じですか？
その場合、現金と金融商品、どちらも同額取り崩される感じなんでしょうか？
ブログ記事にして頂けたら嬉しいです！
- 老後は持ち家にするのか？それとも賃貸？
- その場合、取り崩しは投信だけ？それとも現金と半々？
ここらへんもちゃんと考えなきゃなぁ、と思っていたタイミングでこういった質問をいただけるのはありがたいですね。（天啓ですわ。）
記事にしつつ、自分の考えをまとめてみようと思います。
【持ち家？賃貸？】老後の住処をどうするか→現状況では購入を検討
老後は持ち家？それとも賃貸？
結論から書くと老後の住まいは持ち家で考えています。
さすがに新しいマンションを買うのは無理なので築20～30年の中古マンションでしょうか。予算2000万円くらいで買えるだろう、と思っていたら、株式のようにスルスル値上がりしていてビビっています。
ただ、老後になるとファミリー向けの75平米とかは不要になるので、予算も何とかなるんじゃないかな、とも楽観はあります。
ちなみに今住んでいるところは45平米の2LDKで子供いるとちょっと手狭感。。子供が中学生くらいになったら引っ越しも必要かもなぁ、とか。
戸建て持ってる人からするとウサギ小屋みたいかもですが、個人的にはコンパクトで駅チカだし気に入っています。（その前は75平米のリノベ物件に住んでいましたが住めば都で何とでもなるなぁ、と。）
家を買うタイミングとしては子供が高校を出て、年金を貰う直前くらいでしょうか。
子供にトラブルがあった場合、環境をいつでも変えられるように即転向、引っ越しできるように貯金はしていて、持ち家買う余裕がないのもありますが、子供が生きやすいように、という考えもあります。
いじめとか隣人問題とか、いつトラブルがあるか分からないですし。（被害者妄想過ぎますかね…）
老後資産以外にチビチビ貯金もしています（全部米国株にぶち込んでいれば…とは思うけどメンタル安定が優先です）
もちろん賃貸がダメというワケでもありません。
URという選択肢もありますね。
収入がなくても一年一括支払いをするか、家賃の100倍の貯金証明ができれば賃貸でも大丈夫です。
1年払いにすると割引もあるのでURで良いかな、とも。
外部リンクUR｜お申し込み資格
新しいURはお高いですが老後の資産次第ですかね。
高齢化社会に入ると、老人にマンション貸さない問題も出てきそうですが、逆に少子化で物件余りも増えてきますよね。
そうなると個人個人の大家レベルではしんどいですが、UR（独立行政法人都市再生機構）のような半公共のような機関であったり団体ができるんじゃないかと期待もあります。
古いマンションを一括で買い取ってURが管理運営とかは無理にしても、行政補助などはできるかと。
調べてみたら一部ではやっているみたいです。
収入（年金）によって補助額が変わるのと、連帯保証人が用意できない場合、機関保証制度を利用することができますが、家賃が0.8％増えるようです。
大阪での例ですが将来的に似たようなケースが増えるかも知れませんね。
外部リンク高齢者向け優良賃貸
参考までに年齢別の賃貸するときの審査状況など。
60代はまだ借りられるけど70代になると審査落ちがけっこうな数値に。データの見方によって変わりますが、持ち家の安心感はありますし、70代になると賃貸申し込みが激減しているので、皆さん家を買っているか相続しているんでしょうかね。
さて、個人的には購入を考えていますがその資金はどうするか。
それは老後資産の取り崩ししかありません。
その場合、現金と金融商品、どちらも同額取り崩す？
中古マンションを買うにしても管理人の場合、老後資産はリスク資産（金融資産）と無リスク資産（現金）に分かれています。
こちらは半々で取り崩してメンタルの安定を計れたら良いな、と。
株式が上がっていたらラッキー、下がっていても現金を用意していてラッキーだった、というカウチポテト的なヤツです。
予算的には2000万円で考えているけど将来は不明
予算的には2000万円以内で済めば良いなぁ、と思っているのですが、今のインフレを見ていると将来は分かりません。
2009～2010年くらいがマンションとかの底値でした。
しかし株式も底値でしたね。
今は株価も上がったけどマンション価格も上がってしまった状態。
ちなみに老後は車の運転も怪しいですし、病院や買い物の面からなるべく駅に近い物件が良いです。
お値段が高い場合は、老後資産との相談で。
そこまで田舎じゃないエリアで駅チカ物件を調べてみました。
駅徒歩2分、76平米、3LDK、築22年
1500万円だと今なら一括で買えますね。。今買っちゃおうかな。。
残りは定年まで働いてリスク資産を新NISAに移し替えるだけの人生ができそう。退職金でリフォームするなり、子供が中学生くらいになったら共働きでお金貯めて定年とともに中古マンション買い替えても良いし。。
物件見ないと分からないけど諸費用込みでプチリフォームとかしても2000万円あればいけるでしょう。
では、実際即買いできるかというと違いますね。
結局はキャッシュフローが大切
20年住むとして、、
月83,333円＋管理共益費＋修繕積立金＋固定資産税＋火災＆地震保険・・・
給湯器やらキッチンの入れ替えを考えると月10～12万円くらいかかりそうな気もしますね。
これで20年後に残るのが築42年の中古マンション。
それなら今の生活でキャッシュ2000万円残したまま、老後に中古マンションでも良いかも。
たぶん私のキャッシュフローだと買えるのは750万円くらいの築40年、45平米くらいの物件がせいぜいなのでしょうね。
今の家賃が5万円なので、やはり半分の物件で丁度良い感じ。結局は家を買うにしてもキャッシュフローなりの物件を探す必要がありそうです。
老後のキャッシュフローはどうなってるでしょうか。
老後のキャッシュフローから住める家を想像してみる
定年まで時間もありますし、社会保障も期待できなくなります。しかし概算くらいはしておいても良いでしょう。
年金に期待できない、という声も多いですが、まったくゼロにはできません。そんなことすると生活保護で溢れるか餓死者続出なので。
となると、年金支給を後ろにズラしつつ、支給額を減らすという感じでしょうか。そのなかで年金は時代に応じた最低限の生活の保険として残るはず。
ざっくりですが、
65歳 年金支給開始＋加給年金＝月14万円くらい？
つみたてNISA取り崩し 70歳まで月6万円取り崩し
副業やら配当で月5万円ほどは70歳くらいまで頑張りたい
これで合計25万円くらい
ここから健康保険料なり各種税金が引かれても手残り22万円ほどはなんとか残るんじゃないでしょうか。
世間的には大した金額では無いものの、今より裕福な生活ができそうです。
家賃に回せるのは手取りの1/3と言いますが、余裕を見て考えると1/4くらいが良いでしょう。となるとキャッシュフロー22万円の1/4ということで、ざっくり5万円ほど。
今の生活と全然変わりませんね。。一生家賃5万円基準で生きていくようです。。
70歳以降は新NISAを取り崩しつつ、妻の国民年金も出てくるので生活も余裕になってくる気もします。
ここらへんを考えると、私の生活だと家賃月5万円相当の家であれば、資産を先に取り崩しておいて中古マンションを一括で買っておくこともできるかも。
65歳から100歳まで生きるとして35年。
35年×年60万円＝2100万円
ここに維持費もかかりますが、70歳以降は余裕もありそうだし、2000万円前後の物件なら買って良さそうな気もしますがどうでしょう。（かむいさん、今度オフ会でどういった考えで家買ったら良いか教えてください。代わりにお寿司ご馳走します。←お寿司食べて呑みたいだけ説ありw）
さて、長くなってきたので実際に老後までにお金が用意できるかを考えて終わりにしようと思います。
実際に65歳までに2100万円の用意ができるか
妄想とはいえ、どれくらいの生活ができるかを考えるのは楽しいですね。
しかし、実現の見込みがなければ寂しい妄想に終わります。実現できそうかも考えていきましょう。
現在の資産。
- リスク資産2200万円
- 無リスク資産2000万円
65歳まで18年あるので、単純にリスク資産が2倍になれば合計6400万円で一撃クリアです。
何もせず待っているだけ。
意外に無理なくいける気もしますね。
他には労働で毎年40万円くらいは貯金や投資にまわす余裕もありますし、妻と老後の家の話をすれば、けっこうノリノリで共働きになるかも知れません。
副業も大きく稼ぐのは無理としても月3～5万円は今まで積んだ経験から何とかなるとも感じています。
投資がヨコヨコだった場合でも、本業＋副業で月8万円を投資や貯金に回せれば1728万円が今の資産にプラスできます。
インデックスが18年もヨコヨコだった場合、マンション価格はそれなりに落ちていると思うので、1728万円でもそれなりの中古マンションが買えるかも知れませんね。（景気低迷期が続けばさすがにマンション価格も落ちるでしょう。。）
結局、こういった考えをしていくと、投資が大切なのではなく、
- ちゃんと本業を頑張ること
- 環境や景気に左右されず稼ぎ続けられること
- 収入の範囲内で生活して黒字生活をする
- 家を買うにしてもキャッシュフロー内で考える
など、いかに普通に生活ができているか、となるんだなぁ、と。
何だかんだで積立投資で大きく資産を作った人はそれなりの入金額もあったワケで、私などは稼ぐ力が無い分、上記を意識して生活をしていこうと思います。
おわりに｜老後の住まいとしては目標2100万円の中古マンションを買いたい
自分で調べてみるとキャッシュフローの脆弱さに驚きますね。
しかし、目安にもなって良かったです。
というワケで、資産4000万円をキープしつつ、ここから老後の住まいとして2100万円の資産増を目指したいと思います。
実際、貯められなかったとしても資産4000万円＋年金があれば何とかなるでしょう。そんな焦らなくても大丈夫なので、いつも通りゆるゆるいこうかな、とも。
面白い話題とご相談ありがとうございました。
読者の皆様におきましても、キャッシュフローは大切なので、たまに足元確認しつつ、自分にあった生活を探していくと楽になるかも知れませんね。
焦らず一緒にゆっくり資産形成頑張りましょうね。
お読み頂きありがとうございました。
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FIREとかは全然無理ですが、4000万円あると突発的なことがあっても資産収入取り崩しでそこそこ生活できますね。
例えば月7.5万＋アルバイトとかならほとんど資産減らさずに年金まで生き延びるとかも可能。いきなり無職になってもどれくらい生き延びられるかの目算が付いているとメンタルに優しいですw
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