ずっと家を欲しいと思っているからかGoogleフィードでは管理人を狙い撃ちしたような記事が出てきます。読んでみて思ったことなどをウェブログとして。
記事はこちら。
外部リンク62歳契約社員、貯金2400万円。中古マンションを購入すべきか迷っています……
All Aboutマネーの記事で、FPの深野さんが回答するヤツで、個人的にこの人めちゃ好きなんですよね。
とはいえ、さすがに62歳、貯金2400万円で中古マンション購入はヤバい気がします。
あと、せっかくなので自分のパターンでもGeminiにFPして貰いましたw（後述）
けっこう遊べると思うので、良かったら皆さまも試してみて下さい。
では一緒に見ていきましょう。
62歳契約社員、貯金2400万円。中古マンションを購入すべきか迷っています
62歳さんのスペック
手取りつえーーー
iDeCoもあって、月3万円の積立投資もやってる。
めちゃ堅実。
ガチエリートが継続雇用という感じですかね。
ただ、高収入でも安心できない老後の怖さもありますね。
この方のスペック。
■相談者
I・Tさん（仮名）
男性／契約社員／62歳
関東／賃貸住宅
■家族構成
1人暮らし
■相談内容
今現在62歳。会社の契約が1年ごとに更新されるかどうかなので、いつ仕事がなくなるかわかりません（最長で何年かは不明）。
もし63歳で契約が打ち切りになった場合、2400万円ほどの資産と公的年金（月20万円ほど）で生活をする予定です。
仮に90歳まで生きたとして、家賃が4600万円ほどかかる予定です。このまま賃貸がよいか、中古マンションを購入した方がよいか迷っております。
マンション購入については都内または都内近郊を希望。購入はローンを組む予定。想定物件価格は2500万～3500万円。
資産2400万円に年金月20万円も強い。。
私なんかは雇用更新が終わったら地方都市でUR借りて生活でええやん、と思ってしまいますが、都内だと大変そうですね。
雇用継続は65歳まで法律で守られているので、手取り48万円なのでもしかすると外資系のひとなのかも。
基本的に生活費は、交通費が減る程度であとは同じ。老後に入れば、水泳やジム通いをしたい様子。
これに対しFP深野先生の回答は冷静なものでした。
アドバイス1 現状のまま賃貸に住み続けるのはきびしい
アドバイス2 63歳リタイアならマンションは現金購入
アドバイス3 継続的な労働収入と家計の見直しが欠かせない
火の玉ストレート過ぎる。。でも、これが現実なんですよね。夢を見せないのが本当のプロの仕事というか。
アドバイス1 現状のまま賃貸に住み続けるのはきびしい
63歳で雇用契約が打ち切りになったケースだと、65歳の年金受給開始まで2年間は生活費が丸々必要。これがけっこう痛いようです。
63歳から2年間の生活費として約630万円を差し引くと、残る手持ち資金＝老後資金は1950万円。65歳から受給する公的年金ですが、手取りで17万円前半でしょうか。きびしめに17万円とすると、生活費の不足額は月9万円ですから、老後資金は18年、83歳を迎えた時点で底をつくことになります。
あくまで計算上ではありますが、このマネープランでは、老後資金は足りないと判断できます。
資産2400万円、年金20万円パワーを持ってしても老後生活が厳しいのか。。
ただ、iDeCoとかで半分くらい運用をしてると長持ちしそうな気もします。
アドバイス2 63歳リタイアならマンションは現金購入
3500万円のマンションは無理とバッサリ。
自分も同じような試算（2500～3500万円くらいの中古マンションを検討）してたので、ちょっと長いですが引用で借ります。
購入は63歳のとき、想定されている物件価格は2500万～3500万円ですが、もし3500万円の物件なら、手元に少なくとも1000万円は残したいので、頭金1300万円、諸費用を300万円弱とします。借入額2200万円、金利を全期間固定の2％、借入期間17年（完済80歳）とすると、毎月の返済は約12万7000円。
これにランニングコストとして、毎月の管理費と修繕積立金、さらに固定資産税を加算すると、月割で3万円前後はかかるでしょう。仮に3万円とすれば、毎月の住宅コストは15万7000円。現状より3万7000円のアップですから、年金受給までの2年間で700万円超の生活費が発生し、65歳のとき、老後資金は300万円を切ってしまいます。試算をするまでもなく、マネープランに無理があるわけです。
フラット20を使っても今は固定金利が2％を余裕で超えるので厳しい時代になりましたね。でも、無理なものを無理と言い切るのは素晴らしいFPと思います。
ワイも深野さんに相談したい。
物件価格を下げて2500万円でもやっぱり無理で、下げるなら1500万円くらいの築古を一括（残った資金と年金で暮らす）というのが回答でした。
このあたりまで条件を下げないと購入は難しいのですね。
アドバイス3 継続的な労働収入と家計の見直しが欠かせない
それなりの生活をしようとすると、この規模の資産と年金20万円があっても物件購入は厳しいのですね。もし家を買おうとしたら継続的な労働収入と家計見直しが必要とのこと。
62歳で、そこからまだ更に頑張れは厳しいで。。
2500万円の家を買うにしても65歳まで働いて資産2900万円、さらに年金受給後もアルバイトなどで年間100万円を稼ぎつつ、老後の予備費を残しておく必要があります。
購入せずに63歳でリタイアして賃貸生活をする場合でも生活費の見直しは必須となります。
なかなか支出を変えるのは難しいですが、どこかで切り替えをしないといけないんでしょうね。
さて、我が家はリタイアできるのか、と思って、GeminiにAI深野先生をやって貰いましたw
ななし家の場合
あなたはベテランのFPです。上記の深野先生のように相談者の質問に真摯に答えてあげてください。
■相談者
ななし（仮名）
男性／正社員／50歳
関西／賃貸住宅
■家族構成
3人暮らし（妻・子ども）
■相談内容
今年50歳。仕事がしんどいのでリタイアしたいです。
もしリタイアした場合、6800万円ほどの資産と65歳以降は公的年金（月12万円ほど）で生活をする予定です。資産運用は3％程度を見込んでいます。
以下のことについて、ぜひアドバイスをいただければと存じます。
1）仮に90歳まで生きたとして、家賃がかかります。このまま賃貸がよいか、中古マンションを購入した方がよいか迷っております。
2）退職した場合、資産収入だけで賃貸生活をするか、資産売却をして中古マンションを買って節約生活をするか、どちらが良いでしょうか
了解しました。ピーガガガ
50歳という節目で、これまでご家族のために懸命に働いてこられたのですね。資産6800万円という数字は、これまでの努力の賜物であり、リタイアを検討する上での大きな武器になります。
ベテランFPとして、ななしさんの「これからは自分と家族の時間を大切にしたい」という気持ちに寄り添いつつ、シビアな現実も含めてシミュレーションしてみましょう。
年利3％（税引後）の運用益が得られると仮定した場合、結論から申し上げますと、「賃貸のまま」では依然として厳しいですが、「中古マンション購入」を選んだ場合は、90歳まで完済・完走できる可能性がぐっと高まります。
それぞれのシミュレーションを再計算してみましょう。
1. 賃貸のまま・運用3％の場合
資産6800万円を運用しながら、月30万円（年間360万円）を取り崩すケースです。
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50歳〜65歳（15年間）： 運用益で目減りは緩やかになりますが、生活費が上回るため、65歳時点の残高は約4,200万円となります（運用なしの場合は1400万円でしたので、運用の効果は絶大です）。
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65歳〜90歳（25年間）： 年金12万円が入るため、取り崩し額は月18万円（年間216万円）に減ります。
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結果： 84歳前後で資産が底をつきます。 90歳まであと一歩ですが、賃貸物件の更新料や、将来的な家賃上昇リスクを考えると、やはり余裕があるとは言えません。
65歳時点で4200万円あって年金貰えるなら余裕そうですが、84歳で底を尽きるようです。取り崩しが一定なので、時期が経つほど資産減少速度が加速するからですかね。
一定ラインを死守するのは大切。
そのための年金と低コスト生活。
2. 中古マンション購入（2500万）・運用3％の場合
購入後の残金4300万円を運用し、月20万円（年間240万円）を取り崩すケースです。
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50歳〜65歳（15年間）： 運用しながら生活費を賄うと、65歳時点の残高は約3400万円程度残ります。
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65歳〜90歳（25年間）： 年金12万円が入るため、取り崩し額は月8万円（年間96万円）まで抑えられます。この「月8万円」という金額は、資産3,400万円から出る運用益（3％なら年間約100万円）でほぼ相殺できてしまいます。
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結果： 90歳時点でも3000万円以上の資産が残る計算になります。
もっとダメ出しされるかと思ったけど、意外とええやん。。
ここに妻の年金を合わせると老後は余裕そう。
ということは家を買って良いというお達し？
FPとしての考察：なぜこれほど差が出るのか
ポイントは「資産の取り崩しスピード」と「運用の複利効果」のバランスです。
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損益分岐点の存在： 資産残高に対して、年間の取り崩し額が「運用利回り（3％）」を下回れば、理論上、資産は減りません。マンション購入によって固定費を下げると、この状態に近づけることができます。
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インフレリスクへの耐性： 賃貸は将来の物価上昇で家賃が上がるリスクがありますが、持ち家はそのリスクを固定できます。
なるほどー
資産が減ると運用収益が減ると思ってたけど、取り崩し額が減れば大丈夫という考えもありますね。あと、家を購入することで家賃上昇のヘッジにもなる。
3. ベテランFPとしての「本音」のアドバイス
ななしさん、6800万円という資産は、50歳リタイアにおいて「合格ラインにはいるが、贅沢はできない」という絶妙なラインです。
もし私がななしさんの担当FPであれば、以下のようにお伝えします。
「資産4300万円（購入後）を3%で回せば、計算上は逃げ切れます。しかし、『家族3人』という点がポイントです。 お子様の進路やご家族の病気など、予期せぬ支出は必ず発生します。
50歳で完全に『労働ゼロ』にするのではなく、資産収入（月12万）＋ ゆるい仕事（月10万）という形にしませんか？
これだけで、資産を減らすことなく、むしろ増やしながら65歳の年金受給期を迎えられます。この『月10万の安心感』は、暴落相場が来た時のメンタル維持に驚くほど効きますよ。」
計算上は何とか逃げ切れるけど、セミリタイアをしたほうがええで、とAIに言われました。
まぁ、暴落がいつ来るか分からないので、投資以外の収入はあったほうがいいので、これも分かります。
65歳まで月10万円働くのはしんどいから、私5万円、妻5万円と稼げば何とかなりそうな予感。とはいえ、妻が稼いだのはそのままお小遣いになって、結局私が10万円稼ぐことになりそう。。
とはいえ、最悪のケースとして中古物件を買ってリタイアも可能と分かったのは精神的にも良いですね。
問題は子どもが転校せず、家の近所でそこそこ新しい物件は2500万円なんかじゃ買えないことくらいですかね。いや、マジで駅チカ物件値段高過ぎでして。。
駅から離れたら2500万円くらいで中古戸建が買えそう（それでもそこそこ古い）ですが、車が必要になるから生活費上がりそう。
というワケで、引き続きNISAが埋まる55歳くらいまでは副業しながら一人ダブルインカムで頑張っていこうと思いました。（副業とかするから疲れるし早くリタイアしたくなるんじゃないかな、とも最近思います。）
※実際のプランニングは専門家にご相談をしてください。
というワケで今日は62歳契約社員、貯金2400万円。中古マンションを購入すべきか迷っていますというお話でした。
こういった話を見ていると投資ってホント大切だな、とも思いました。大変な時期もあるかもですが、ともにコツコツ頑張っていきましょうね。
お読み頂きありがとうございました。
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