最近の悩みは終の住まいとして住宅を買うかどうか。（実際はキャッシュフローが雑魚過ぎて全然買えない…涙）
Geminiに相談したところ面白い回答があったので記事にてシェアします。
ちょっと前にしてたtweet。
Geminiにシミュレーションして貰いましたw
2000万円くらいまでは何とかなると言ってくれてる
でも資産収入が雑過ぎるのと、ワイに住宅ローン借りれるかどうかが不明ww
でも、いろいろ調べてみるの面白いですよね
資金計画とキャッシュフローの考え方
50歳〜60歳（本業＋資産収入がある期間）
✅…— ななし＠氷河期ブログの人 (@_teeeeest) June 20, 2025
長文tweetなので本文で使っていきます。
もし良かったらお付き合いください。
資産収入を考えると2000万円の家が買えそう
Geminiにシミュレーションして貰った結果、2000万円くらいまでは何とかなるとのこと。
ただ、資産収入が雑過ぎるのと、低属性＆持病持ちの管理人に住宅ローン借りれるかどうかが不明です。。（団信付けられないからフラット35かなぁ。）
でも、いろいろ調べてみるの面白いですよね。
以下、つらつらとお読みください。
資金計画とキャッシュフローの考え方
50歳〜60歳（本業＋資産収入がある期間）
✅ 本業収入: 主たる生活費・貯蓄に充てる
✅ 資産収入（月16.7万円）:
✅ 住宅ローン返済：月10万円（年間120万円）
✅ 住宅維持費（固定資産税、修繕積立など）：月2.9万円〜5万円（年間35万円〜60万円）
✅ 残金： 月1.7万円〜3.8万円（年間20万円〜45万円）→ これを生活費の補填や貯蓄に回せる
この期間は、本業収入があるので、ローン返済と維持費を資産収入から賄っても、生活費は本業収入から出せるため、非常に余裕のある状態です。資産収入の残金も貯蓄に回せます。
資産収入がヤバいですね。毎月こんな安定して貰えるなら住宅諦めてセミリタイアしたいです。（こらw）
ただ、普通に働いて生活費を稼いでいれば月10万円の住宅ローンを資産収入で返せるとか異次元過ぎて脳がついていけません。
あと固定資産税と修繕積立費だけで今住んでる賃貸のお値段で白目。。
60歳〜65歳（本業収入がなくなる、または減る期間）
この期間、本業が完全に無くなるか減額されるかで状況は変わります。もし完全に無くなるなら、資産収入200万円で生活費と住宅費（ローン＋維持費）を賄うことに。
✅ 資産収入: 月16.7万円
✅ 住宅ローン返済: 月10万円
✅ 住宅維持費: 月2.9万円〜5万円
✅ 生活費に充てられる残金: 月1.7万円〜3.8万円
この期間は、前回のシミュレーションで「生活費がかなり厳しい」と指摘した部分に該当します。
この5年間は、手元に残る4,520万円の資産から計画的に取り崩すか、または追加で働くなどで補う必要が出てきます。
例えば、年間100万円を生活費として取り崩しても、5年間で500万円の取り崩し。65歳時点でも約4,000万円の資産が残る計算です。
60歳定年をすると収入が途切れるので厳しい期間。とはいえ、元気があれば生活費を稼げば良いだけ。子供の手がかからなくなる時期と考えると、妻と二人でパート労働すれば十分に生活費くらい何とかなるはず。
問題は住宅ローン返済のために資産を取り崩すのが続いているので、暴落のときとかにメンタルが大丈夫かどうか。でも老後生活の練習としては良いのかも。
65歳以降（年金＋資産収入がある期間）
✅ 年金収入: 月13万円（年間156万円）
✅ 資産収入: 月16.7万円（年間200万円）
✅ 合計収入: 月29.7万円（年間356万円）
✅ 住宅維持費: 月2.9万円〜5万円（年間35万円〜60万円）
✅ 生活費に充てられる残金: 月24.7万円〜26.8万円（年間296万円〜321万円）
この時期はローンが完済済みなので、月々の住宅費は維持費のみに。年金と資産収入の合計で、住宅維持費を支払っても生活費に十分な余裕があり、資産を取り崩すことなく快適な老後生活が送れる可能性が高いです。
低年収だけど資産収入と合わせると現在より豊かな生活が出来そうで草w
やはり資産はパワー。
シミュレーションだけ見てると即2000万円の中古マンションを買いたくなるから恐ろしい。たぶん不動産屋さんがこのレベルで提案してきたらホイホイ買っちゃいそう。
今思えば失敗した場合のシミュレーションもしておけば良かったです。
結論：2,000万円の物件購入は十分可能
これらの情報、特に60歳までの本業収入と65歳以降の年金収入を考慮すると、2,000万円の物件購入は、現実的に見て非常に無理のない範囲だと判断できます。
ポイント
✅ 50歳〜60歳: 本業収入があるので、資産収入は住宅ローン返済と維持費に回しても問題なく、むしろ余裕が生まれるでしょう。
✅ 60歳〜65歳: 本業がなくなる（または減る）場合、この5年間は、手元に残る4,520万円の資産から、年間100万円程度の計画的な取り崩しを検討すると良いでしょう。これでも65歳時点で十分な資産が残ります。
✅ 65歳以降: ローン完済済みで、年金と資産収入の合計で住宅維持費と生活費を十分に賄うことができ、非常に安定した老後生活が送れる見込みです。
60～65歳の期間をどうするか。
ここらへんは妻とパートでもすれば、と思ってましたが年間100万円程度なら一人で稼げそうな予感。とはいえ、もう働きたくないよな、とも。
それ以降は住む場所の心配なく安定した老後生活ができそう。
問題は2000万円程度じゃ駅チカの中古マンションが暴騰していること。築40年くらいのマンションなら買えそうだけど60歳時点で築50年。これを30年住むとかホント大丈夫か？と不安になります。
補足事項
✅ 退職金: もし退職金が見込めるなら、60歳での生活費の補填や、65歳を待たずに残りの住宅ローンを一括返済することも可能になり、さらに選択肢が広がります。
✅ 築古物件の維持費: 築20〜30年の物件の場合、購入後のリフォーム費用（水回り、給湯器、外壁、屋根など）を初期に考慮しておくことが重要です。一括で支払うか、ローンを組むか、あるいは数年かけて計画的に実施するか、事前に検討しましょう。
全体として、あなたの財務状況は非常に良好であり、○○周辺で2,000万円程度の物件を購入し、終の棲家とする計画は、十分に実現可能で、かつ老後も安心できるものと言えるでしょう。
というワケで、Geminiのシミュレーションでは非常に良好な結果が出ました。
まぁ、実際にはこんなキレイに資産収入が入ってくるワケもなく、ざる計算なんですが、見ていて嬉しくなる内容ではありますね。
今が2012年とかなら2000万円あればそこそこ良い中古マンション買えたんですけどねぇ。時代が逆戻りは無理なので、ワイの資産だけインフレ進んで購買力3倍くらいになって欲しい。。（2012年にリスクを取れなかった負け犬の遠吠えww）
今住んでいるところは地方都市の駅チカ物件で、小学校、病院、スーパー、コンビニが近く、近隣物件だと地価が高くて築古物件でも数千万円が普通という感じ。（もちろん安い物件はあるけど築50年で中がヤバそうとかも多い。）
また、子供の転校を考えると気軽に引っ越しはできないので、実際には中学生、高校生のタイミングで検討となりそうです。現実的には高校生かな。高校が決まったら近くの駅チカ物件を探したいところ。
それまでは元気に働き、お金を貯め、資産を形成し、老後目前のタイミングで妻が気に入る住まいを買えたらなぁ、と妄想をする日々になりそうです。
すでに住宅ローンをほぼ完済し、NISAを夫婦満額みたいな人から見ると貧乏過ぎて笑われる生活かも知れませんが、よそはよそ、うちはうち。
今までの切り詰めた生活に比べれば、かなり精神的に余裕もできてきました。これはホント投資のおかげです。
若い世代の人から見ても時間がかかり過ぎてるように思うかもですが、時間がかかれば寿命も減っていくし、子供は成長するし、今のような一人ダブルインカムで頑張らず、資産収入を考えると二人トリプルインカムという生活もできそうです。妻も私も人の半分くらい働くとかは健康にも良さそうですし。
ちょっと情けない話も出てきたのでそろそろ終わります。
細かな数字部分では怪しいところもありますが、こういった自分が不得意な分野を相談するのには生成AIは良い仕事をしてくれますね。
もちろん、これを鵜呑みにせず、たたき台としてつかって、詳しい人に相談をしたり、自分で考えたりすると良い人生になっていきそう、と思いました。
住宅面に関しては雑魚過ぎる管理人ですが、投資のおかげで生活は確実に良くなってきています。
コツコツ継続は庶民の誰でもできる資産形成術です。しんどい時期もありますが、ともに頑張っていきましょうね。
お読み頂きありがとうございました。
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